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      许家印的“新恒大”

      2018-03-27    信息来源:投资界

        2017年,恒大各项利润指标均创上市以来最高纪录,这一切是怎么做到的?对于新一轮高质量增长期,恒大要靠什么实现?

       

        3月26日,中国恒大(3333.hk)公布了2017年报,首度转身为国内盈利能力最强的房企,核心业务净利同比增94.7%达405.1亿元,总资产上涨30.4%达17618亿元,各项主要财务指标稳居行业榜首。其中现金余额达2877亿元,蝉联行业“现金王”。

       

        恒大董事局主席许家印将2018年视为“新恒大”的开端,他表示,恒大计划在2020年实现达到总资产3万亿、年销售规模8000亿元的目标,进入世界百强企业,将负债率近一步下降到同行业中低水平。

       

        在融资趋严、去化受压、地价成本持续上涨的行业大趋势下,曾经的“规模之王”仅用了一年时间就完成了向“利润之王”的转变,恒大的转变动能源于何处?又能否持续?

       

        “新恒大”冲刺世界百强

       

        去年,恒大交出了一份堪称惊艳的盈利数据:除了核心业务净利外,毛利润1122.6亿,同比大增89%,净利润370.5亿,同比大增110%,均创下行业最高纪录。

       

        其中毛利率高达36.1%,同比增8个百分点。这是一组让同行标杆艳羡的数字,以盈利能力强而闻名的中海为例,同期毛利率仅为32.9%,而坚持快周转模式的碧桂园,该指标则只有25.9%。

       

        此外,净资产大增204%至2422亿;土地储备3.12亿平方米均为行业第一。

       

        发布会当天,恒大董事局主席许家印表示,2017年高涨的业绩成为恒大的新起点,今年将启动新战略,全力打造“新恒大”,2020年恒大要成为世界百强企业。

       

        “到2020年底,恒大总资产将达3万亿、年销售规模8000亿、年利税1500亿且负债率下降到同行中低水平,成为世界百强企业。”许家印表示。

       

        这一“新蓝图”可谓是雄心勃勃,业内财税专家估算,按2017年《财富》世界500强利润排名,1500亿年利税规模预计利润将达800亿左右,稳居全球前25,身后是宝洁、思科、英特尔等国际巨头。

       

        实现该目标的动力源于恒大“新战略”,许家印总结称:“将坚定不移的实施’规模+效益型’发展模式;坚定不移的实施低杠杆、低成本、高周转‘三低一高’的经营模式。同时,恒大还将积极探索高科技产业,逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头的产业格局”。

       

         上市近10年总资产增长62倍

       

        “今天的恒大总资产17618亿,和上市前08年285.2亿相比,增长了62倍;今天的恒大净资产2422亿,和上市前08年85.8亿相比,增长了28倍;今天的恒大年利税790亿,和上市前08年13亿相比,增长了61倍……”发布会上,许家印感慨不已。

       

        除了总资产、净资产和年利税,自2008年上市以来,恒大向外界展现了一系列成果:增长84倍的年销售规模、增长76倍的毛利润、增长270倍的核心利润、增长7倍的土地储备。

       

        成长为房企巨头的恒大,其自我革新的自信源于去年的实践。2017年初,恒大“增效降负”为目标的两大模式已开始实施,效果出乎市场预料,仅一年恒大就从规模之王跃升为利润之王。

       

        在增效上,恒大强化提升品质,增加产品附加值,同时进一步降低营销、管理、财务三大费用。去年三费累计下降了2.5个百分点,推动恒大核心业务利润率同比增加3.2个百分点到13%。

       

        降负同样效果明显,2017年恒大先后引入三轮1300亿战略投资,同时迅速偿还了过千亿元的永续债,并通过一系列长债换短债,低息换高息等财技,将负债率降到了历年新低。数据显示,恒大净负债率大降六成,资产负债率则降低至71.1%。

       

        “增效降负立竿见影,让恒大管理层看到了更多的可能,也成为恒大新战略的基础”,有国际投行分析师认为,随着恒大坚定推行“三低一高”的经营模式,其制定的降负债率目标极有可能提前完成。

       

        在不断降低负债的同时,恒大仍然将现金视为企业抵抗风险、捕捉机会的重要砝码。数据显示,截止2017年末恒大的可动用的现金达到人民币2877亿元,在宏观调控收紧、企业短期资金偿还压力普遍增大的情况下,这可以保证恒大经营的良性循坏,并支持其寻找市场机会。

       

         今年前两月已完成全年目标20%

       

        与竞争者相比,“现金为王”让恒大在市场并购上更为灵活。截止报告期末,恒大土储达到3.12亿平米,相比去年同期增长了36.2%,而平均土储成本仅1711元/平方米。据透露,去年恒大50%左右的新增土储源于二手并购,使得土地成本优势明显。

       

        随着销售规模的扩张,土储成本优势为利润的持续增长提供坚实基础。尽管去年恒大一直强调规模适度增长,但在强大的增长惯性下,依然保持着较为快速的增长。

       

        数据显示,2018年1-2月,恒大累计实现销售额1125亿元,其中1月份录得的合约销售金额为643.6亿元,是恒大最好的单月业绩。前两个月的销售金额同比增长64%;累计销售面积1110.2万平方米,同比上涨48%;市场需求旺盛,推动销售均价也有一定程度上涨。

       

        若按早前恒大提出的2018年5500亿目标计,其仅用了两个月的时间就已完成了年度目标的20%。“预期恒大2018年的合约销售可同比增长逾20%,至超过6000亿元人民币”,在最新的研报中,美银美林上调了恒大2018年至2019年盈利预测8%及20%,看好恒大的盈利增长前景。

       

        据国际投行分析师测算,目前港股前20大上市房企平均动态PE约13倍,若按1500亿利税估算,恒大2020年利润或接近800亿,其市值有望突破万亿,而目前该公司市值约为人民币2660亿。

       

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